ustads

KECERDASAN FINACIAL
Oleh  : H. M. Sofwan Jauhari  M.Ag.
Dosen STIU Dirosat Islamiyah Al-Hikmah Jakarta



4 CARA MEMBELI RUMAH TANPA DP

Print
Created on Tuesday, 25 April 2017

4  CARA MEMBELI RUMAH  TANPA DP [1].

 

Belakangan ini sedang marak perdebatan mengenai  Kredit Pemilikan Rumah (KPR)  dengan DP 0%. Hal ini terkait dengan janji salah satu pasangan calon gubernur DKI Jakarta pada Pilkada 2017, yang menuurt quickcount akan tampil sebagai gubernur baru DKI Jakarta. Saya pribadi bukan penduduk Jakarta, yang hampir tidak mungkin mendapatkan fasilitas itu, maka bagi saya pribadi janji paslon itu tidak terlalu penting bagi saya, apalagi –Alhamdulillah- saya sudah memiliki rumah tinggal di luar DKI dan beberapa properti yang lain di DKI, sehingga bagi diri saya pribadi,  janji paslon gubernur itu ada atau tidak ada,  tidaklah penting bagi saya, tetapi tulisan ini penting bagi saya dan bagi anda yang membaca. Kalau tulisan ini tidak penting, anda tidak akan mau membacanya.

Artikel ini saya tulis untuk memberikan wawasan  kepada anda, karena memang pekerjaan saya adalah dosen, trainer dan konsultan pada bidang Ekonomi Syariah (Fiqh Muamalat), saya mendapatkan amanah memberikan kajian rutin setiap bulan pada 23 tempat yang umumnya adalah masjid perkantoran dan masjid perumahan  mengenai Fiqh dalam bidang bisnis, ekonomi, dan keuangan.  Tanpa bermaksud memamerkan,  saya ingin menyampaikan bahwa sampai dengan hari ini saya sudah berkali-kali membeli property dengan DP 0% baik itu berupa tanah, rumah ataupun apartemen. Dari sekian banyak pengalaman saya membeli property sejak tahun 2003 sampai 2016, baru 1 kali saya membeli property dengan memakai uang muka atau DP, selebihnya tidak ada yang memakai DP alias DP 0%.  Karena itulah saya ingin menjelaskan beberapa teknis cara membeli rumah tanpa DP sehingga anda tidak perlu risau dengan janji paslon gubernur DKI tersebut.

Yang pertama kali harus anda ketahui mengenai KPR dengan DP 0% adalah  bahwa memang ada institusi  yang melarang KPR dengan DP 0%, lembaga yang melarang itu  adalah Bank Indonesia (BI) sebagai bank sentral di Indonesia,  dan oleh karena BI adalah Bank Sentral yang mengatur lembaga keuangan yang bernama bank,  maka lembaga lain yang bukan bank pada umunya tidak terikat dengan aturan BI, baik lembaga itu termasuk lembaga keuangan ataupun lembaga bisnis. Lembaga keuangan yang bukan bank yang di Indonesia ini dikenal dengan IKNB  (Industri Keuangan Non Bank) misalnya adalah asuransi dan pegadaian. Adapun lembaga bisnis yang terkait dengan property dan tidak diatur oleh BI antara lain adalah seperti developer/pengembang, kontraktor dan konsultan property.

Setidaknya ada empat (4) cara yang dapat ditempuh untuk membeli rumah tanpa DP dan tidak bertentangan dengan aturan Bank Sentral, yaitu :

  1. 1.Cicilan ke developer atau pengembang.

Dalam prakteknya, sekarang ini sudah  banyak developer yang menjual property dengan cicilan tanpa DP atau DP 0 %, umumnya adalah developer rumah rumah susun/apartemen.   Ketika pengembang memiliki rencana pembangunan proyek, bahkan kadang-kadang sebelum memiliki ijin, mereka sudah mulai melakukan penjualan, sementara proyek belum dimulai. Untuk menarik peminat bahkan mereka menjual NUP (Nomer Urut calon Pembeli) ketika akan melakukan penjualan perdana sebelum pembangunan rumahnya dimulai.  Waktu yang dibutuhkan untuk membangun rumah sejak dimulainya penjualan sampai selesainya pembangunan mungkin dibutuhkan waktu 2 sampai 6 tahun.  

Untuk pembelian rumah yang cicilannya langsung ke developer ini sudah banyak yang menjual dengan DP 0% dan biasanya tidak membutuhkan banyak persyaratan, cukup dengan KTP saja, hanya saja jangka waktu kreditnya tidak lama, sekitar 1-5 tahun, dengan ekspektasinya saat pembangunannya sudah selesai umumnya semua konsumen sudah melunasi cicilan.  

Sistem pembayaran cicilan langsung ke developer ini merupakan simbiosis mutualisma antara konsumen dengan pengembang, menguntungkan kedua belah pihak (pengembang dan pembeli), karena di satu sisi konsumen bisa membeli rumah dengan DP 0% dan  bunga ringan atau bahkan tanpa bunga, sedangkan pengembang bisa mendapatkan modal murah dan mampu mengerjakan proyeknya dengan modal dari konsumen, yaitu uang cicilan yang dibayarkan oleh para konsumen.

  1. 2.Menggunakan agunan tambahan.

Artinya anda dapat membeli rumah dengan cicilan dari bank,  bukan membayar cicilan ke pengembang, jumlah kredit atau pembiayaan yang diberikan oleh bank adalah 100% atau sebesar harga rumah.  Anda tidak harus membayar  DP untuk membeli rumah secara kredit jika anda memiliki agunan tambahan seperti emas, mobil, sertifikat hak milik atas tanah  atau bangunan lain.  

BI tidak melarang kredit dengan DP 0% tetapi BI mengatur bahwa LTV  (loan to value) atau  jumlah pinjaman dibanding dengan agunan, maksimalnya adalah sekitar 80%.  Dengan bahasa lain,  pinjaman atau kredit yang diberikan oleh bank kepada konsumen yang membeli rumah dan menjadikan rumah yang dibeli itu sebagai agunannya dibatasi dalam jumlah tertentu, yaitu sekitar 80%.  Hal itu berarti, jika jumlah agunan yang anda berikan senilai 100 juta misalnya maka batas maksimum kredit yang diberikan oleh bank kepada konsumen adalah 80 juta.  Dan jika  -misalnya-  anda akan membeli rumah seharga Rp 300 juta maka anda harus menyiapkan DP sebesar Rp 60 juta, dan kredit yang diberikan adalah senilai Rp 240 juta.  Dan jika anda memiliki agunan tambahan senilai Rp 100 juta misalnya maka anda berhak mendapatkan kredit tambahan sebesar 80 juta, sehingga totalkredit yang dapat diberikan oleh bank kepada anda adalah Rp 260 juta + Rp 80 juta = Rp 340 juta.  Jumlah kredit sebesar ini  sudah mencukupi untuk membeli rumah dengan DP 0%.    

Hanya saja cara yang seperti ini dianggap menyulitkan rakyat kecil, karena kebanyakan mereka tidak memiliki agunan tambahan. Jangankan memberikan agunan tambahan, rumah pertama yang merupakan kebutuhan pokok-pun mereka belum memiliki. Tetapi bagi anda yang sudah memiliki rumah dan ingin menabung property dengan membeli rumah kedua, rumah ketiga dan seterusnya, cara ini dapat anda gunakan untuk menambah portofolio investasi dan penambahan asset anda untuk persiapan hari tua.

  1. 3.DP yang dicicil seperti cicilan harga rumah atau bahasa lainnya DP dapat dicicil.  

Perlu disadari bahwa diantara hal yang paling memberatkan bagi konsumen untuk membeli rumah adalah membayar DP.  Apalagi jika DP yang diberikan cukup besar prosentasinya dari harga rumah. Karena itu saya sudah menjumpai banyak iklan property yang menawarkan DP dapat dicicil.  

DP adalah uang yang dibayarkan oleh konsumen kepada developer, yang umumnya berkisar antara 15-30%,atau saya ambil tengahnya 20%. Hal  ini terkait  ketentuan bank sentral, bahwa untuk memitigasi resiko perbankan dari kredit macet serta tindakan para spekulan yang dapat merugikan perbankan, maka BI menetapkan bahwa LTV atau jumlah kredit yang diberikan dibanding dengan agunan adalah 80%.  Agar konsumen yang membeli rumah dengan kredit adalah konsumen yang serius, bukan spekulan yang gak punya modal.

Karena developer juga ingin menjual rumahnya dengan mudah dan cepat, maka banyak developer yang akhirnya menawarkan DP yang sebesar 20 % dari harga rumah itu dapat dicicil sebagaimana cicilan rumah itu sendiri. Misalnya harga rumah Rp 300 juta, anda harus menyetor DP 20% dari Rp 300 juta yaitu senilai  Rp 60 juta.  Maka DP yang harus anda bayarkan senilai Rp 60 juta itu dapat dicicil selama 20x, sehingga anda harus membayar Rp 3 juta /bulan, hampir sama dengan besarnya cicilan rumah itu sendiri.  Setelah uang yang anda setor kepada pengembang telah mencapai Rp 60 juta, maka uang yang anda bayarkan dijadikan sebagai DP, dan selanjutnya pengembang akan mengajukan KPR kepada bank untu atas nama anda, dengan cara seperti ini maka sebenarnya anda telah membayar DP 20% tetapi teknisnya dibuat sedemikian rupa sehingga rasanya anda telah membeli rumah dengan DP 0%.

Keuntungan lain yang anda peroleh dari sistem ini adalah anda mendapatkan harga yang lebih murah, karena harga yang diberikan kepada anda adalah harga saat anda mulai mencicil DP, bukan harga rumah saat KPR diajukan oleh pengembang kepada bank untuk atas nama anda.

  1. 4.Subsidi pemerintah.

Cara ini  bisa ditempuh jika ada kebijakan dari pemerintah, baik pemerintah pusat maupun daerah, khususnya pemerintah daerah yang PAD (pendapatan asli daerah)-nya cukup besar, atau APBD-nya sangat bagus seperti APBD pemerintah provinsi DKI Jakarta.  

Misalnya : (jika) Pemda DKI membuat suatu kebijakan bahwa :  warga DKI yang sudah tinggal di DKI selama 5 tahun atau lebih, dan sudah berkeluarga  dengan 2 anak atau lebih tetapi belum memiliki rumah maka dapat diberikan bantuan DP apabila penghasilan tetapnya  di atas 7 juta/bulan. Bantuan hanya diberikan melalui Bank DKI.  Hal ini tidak mustahil jika APBD DKI mencukupi.  Dan tentunya  cara ini merupakan cara yang disukai oleh rakyat, dan tidak melanggar aturan BI, tetapi tentu saja beban yang harus ditanggung oleh pemerintah  cukup besar. Menuurt pendapat saya  jika pemda DKI merasa keberatan untuk memberikan bantuan subsidi DP dalam bentuk hibah maka subsidi bisa saja diberikan bukan dalam bentuk hibah dari pemda kepada warga DKI/ konsumen,  tetapi dalam bentuk pinjaman lunak yang akan dicicil bersama dengan cicilan harga rumahnya, hitung-hitung sebagai pinjaman kepada penduduk yang belum memiliki rumah.

Contoh perhitungannya adalah : Harga rumah Rp 300 juta, bantuan DP dari pemda DKI sebesar Rp 60 juta. Kredit dari Bank sebesar Rp 240 juta.  Konsumen membayar cicilan 300 juta plus bunga pada bank konvensioanl  atau margin keuntungan pada bank syariah yang dibagi menjadi 120 bulan atau 10 tahun. Dengan cara ini maka membeli rumah dengan DP 0% menjadi hal yang tidak sulit bagi warga DKI.

Sekian dan selamat mencoba untuk menabung property, belilah rumah kedua, ketiga ….. sebagai bagian dari portofolio investasi anda.  Wallahu a’lam bish shawab.


[1] Ditulis oleh HM Sofwan Jauhari M.Ag, ASPM.  Dosen STIU Dirosat Islamiyah Al-Hikmah Jakarta, Anggota Dewan Syariah Nasional MUI, Ahli Syariah Pasar Modal. Email : This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.    WA: 0818-654-479.




©2010 STIU Dirasat Al Hikmah
Jl. Bangka III A No.25 Pela Mampang, Mampang Prapatan, Jakarta Selatan, Indonesia